Her er hva utleiere gjør med din leiebetaling hver måned 💲💲💲

Vi hører mye om hvor dyrt leie er i mange byer. Men hvor går de pengene?

Mens noen leietakere mistenker at det er rett inn i lommer av grådige utleiere, ønsket vi å utforske sannheten - så vi snakket med syv utleiere for å få sin side av historien.

"Publikum elsker å villify utleiere av en eller annen grunn, men utleiere har mye mer utgifter og hodepine enn de fleste innser, " sa Brian Davis, en eiendomsinvestor med 15 utleieboliger og medstifter av eiendomsblogg SparkRental.

Mark Ferguson, eiendomsmegler, eiendomsinvestor, forfatter og eier av 14 utleieboliger i Colorado, var enige om: "Selv om det kan virke absurd for noen å betale så mye i leie, husk at utleier må betale mye mer utgifter enn de fleste tror og enda mer enn mange utleiere tror de vil betale. "

Her er de beste utgiftene utleiere som heter når vi spurte hva som skjer med den store leiebetalingen du gir dem hver måned.

I tillegg har vi to eksempler på virkelige utleiers månedlige budsjetter, slik at du kan se nøyaktig hva tallene ser ut - noe å vurdere om du skriver din månedlige leie sjekk eller tenker på å investere i en utleie eiendom selv.

1. Boliglån

Hvis utleieren din fremdeles betaler boliglånet på eiendommen - som mange er - en anstendig del av leiebeløpet går rett til banken for å betale ned hovedstol og renter.

2. Verktøy

Noen utleiere inkluderer verktøy i leien, men selv de som ikke kan lukke betaler for dem i lommen.

"Når enhetene er opptatt, har jeg leietakere mine for elektrisitet, gass, vann, tv, telefon og internett," sier Andy Panko, eieren av to ettromsleiligheter i et kompleks i Woodbridge, New Jersey.

"Selv når enheten er ledig, må det likevel være elektrisk, gass og vann. Jeg må sette dem i mitt navn når det ikke er noen leietakere. "

3. Forsikring

Utleiere trenger å bære utleier forsikring, som beskytter sin fysiske eiendom fra ulykker og plutselig tap på grunn av ting som brann eller alvorlig vær.

De må også ha ansvarsforsikring, som beskytter sine økonomiske eiendeler i tilfelle en erstatningskrav, som noen saksøker dem etter å ha glatt og faller på en isete fortau.

4. Vedlikehold og reparasjoner

Hvorvidt det er penger og tid brukt ved å fikse ting selv eller ansette entreprenører, vedlikehold og reparasjoner, står høyt på en utleiers kostnadsliste.

"De fleste utleiere kan regne med at 5 til 20% av leien mottatt går mot vedlikeholdskostnader," sier Ferguson.

Kaycee Wegener fra Rentec Direct bryter disse på to forskjellige typer kostnader:

1. faste kostnader du kan estimere på forhånd, inkludert rutinemessig vedlikehold som rengjøring, søppelfjerning og skadedyrsbekjempelse, og sesongmessig vedlikehold som gressklipping, snøfjerning og rensing av rens

2. variable kostnader Du kan prøve å budsjettere for, men som fortsatt kan ta deg med på overraskelse, inkludert reparasjon og erstatning av apparatet, skade på eiendom på grunn av uforsiktighet eller normal slitasje og nødsituasjoner.

"Mange leietakere har ikke en god følelse for hvor mye det koster å opprettholde en eiendom på riktig måte, bare fordi de ikke har vært eiendomseiere," sa Deb Tomaro, Broker Associate med RE / MAX Acclaimed Properties.

"Det treet koster $ 1200 for å fjerne. Det taket er $ 8000. At kjøleskapet er $ 800. En god utleier har reserver slik at når det oppstår nødstilfeller, kan de takle dem raskt og minimere leietakerens uleilighet. Utleiere som bare skraper hver måned, kan ikke ha mulighet til å bygge opp reserver. "

Og selv om en utleier har en reserve bygget opp, kan et dårlig år fortsatt slå dem hardt.

Nick Bowman, en utleier i Colorado i 15 år, kan fortelle mange talenter av ubehagelige overraskelser som "en plutselig kloakklinje erstatning for $ 6K" og "en leietaker som går av rett før jul og forlater varmen slik at rørene kan fryse . Det er slags mareritt som virkelig kan tømme reservekontoen din. "

5. Holde alt opp til kode

Utleiere er forpliktet til å sikre at eiendommene deres er trygge for boligen, og dette kommer ikke billig. Disse "reguleringsrelaterte utgiftene" som Davis ringte til dem, inkluderer ting som leiekort, obligatoriske inspeksjoner og årlige registreringsavgifter.

"I Baltimore, hvor jeg har de fleste av mine egenskaper," sa Davis, "jeg må registrere og betale årlige avgifter med både staten Maryland og city of Baltimore. Jeg må ha en blymaling inspeksjon mellom hver leietakelse. Jeg skulle ønske jeg kunne selge noen av mine utleieenheter, men ingen andre vil ha dem for det jeg har i dem; Jeg har blitt tvunget til å overdevelop egenskapene til å overholde lokale bestemmelser. "

James Richards, en megler med Hot Market Realty i Minneapolis, Minnesota, føler Davis 'smerte:

Jeg har blitt sitert av byen for ikke nok gressblad per kvadratmeter. (Ja, de har faktisk en inspektør som ser etter slik tull.) Et hus som ble bygget før 1978 må passere en lead clearance test når en ny leietaker flytter inn, selv om den har bestått en slik inspeksjon tidligere.Kostnadene ved testene varierer fra $ 300 til $ 500, for ikke å nevne kostnadene forbundet med å få det til å passere første gang, og vanligvis er det $ 3000 til $ 5000 eller mer hvis eiendommen trenger helt nye vinduer.

Richards påpeker også at "bøter vurderes til utleier når en leietaker begår en forbrytelse: kuller i nabolaget, bruker for mange regjeringstjenester, setter søppel i resirkuleringsbeholderen, tillater kretskortfliker å utløpe, kutter ikke gress eller skovle fortau, etc. Utleierens bøte er vanligvis høyere enn lovbryterens. "

6. Skatter og avgifter

I tillegg til å betale eiendomsskatt, må utleiere også betale skatt på leieinntektene de mottar.

Mens de får noen skattefradrag, kan det ofte være en kostnad i seg selv å få disse fradragene (se neste punkt).

7. Bokføring og regnskap

"Leieegenskaper kommer med bokføring og regnskaps hodepine," sa Davis, "som koster både tid og penger. Jeg betaler en bokholder og en regnskapsfører om $ 4000 per år, og jeg ender opp med å bruke 30 til 40 timer per år selv som jobber med min avkastning. "

8. Eiendomssjef Gebyrer

Tiden har også verdi, så mange utleiere finner det mest effektivt å ansette en eiendomsforvalter for å håndtere de daglige forholdene til sine ulike utleieenheter.

Disse gebyrene kan typisk løpe fra 8 til 12% av den månedlige leieverdi, ifølge All Property Management.

9. Leietaker omsetning og ledige stillinger

Når leietakere forlater, bringer det opp et helt nytt sett av kostnader.

"Ledige stillinger er en stor utgift for utleiere," sa Davis, "spesielt i ikke-så-varme markeder. Ikke bare trenger utleiere å dekke boliglånet mens de ikke mottar leieinntekter. de må også vanligvis male hele enheten og erstatte alle tepper. Leietakere har lite insentiv til å behandle gulv eller vegger delikat, siden det er vanskelig for utleiere å holde tilbake penger fra depositumet for å dekke disse utgiftene. "

"De fleste utleiere vil tegne 5 til 15% av leien til ledige stillinger," sa Ferguson.

10. Markedsføring

Og når det gjelder å finne noen til å fylle de ledige stillingene, har utleiere kostnader som kredittrapporter, profesjonelle fotograftjenester for oppføringer og mer.

"Jeg gjør all min egen reklame og leietaker screening," sier Panko. "Hele annonserings- og screeningsprosessen kan outsources til en eiendomsmegler; Imidlertid tar de et gebyr tilsvarende en måneds leie hver gang de finner og plasserer en leietaker. "

11. Juridiske gebyrer

"Forhåpentligvis har utleiere og leietakere et sunt forhold og respekt for hverandre," sier Panko, "men hvis ikke og problemer oppstår, må du kanskje ansette advokater for å konsultere om dine rettigheter og rettsmidler i henhold til leieavtalen din og leieloven. Verste tilfelle, du må kanskje sette ut leietaker. Det er en lang og kostbar prosess "

Richards kan attestere dette. "For å sende en eviction koster $ 340 bare for arkiveringsavgiften, og du må beholde en advokat på kostnaden av $ 400 til $ 500 per utkastelse," sa han.

"Mange evictions ende opp med at leietaker får en gratis advokat fra noen regjeringsbyrå for å bekjempe utkastelsen. Når dette skjer, tar det lengre tid (tapt leie) og koster mer i advokatkostnader på grunn av at en hørsel typisk må forekomme. Jeg har brukt så mye som $ 1500 å utvide en leietaker. "

For å gjøre saken verre, sa han: "Jeg kan ikke gjøre effektive bakgrunnskontroller som de gratis advokatene nevnt ovenfor, typisk utvider leietakerens rekord, så selv en bakgrunnskontroll avslører ikke de problemene som ligger foran oss."

Davis er i samme båt: "I en gitt måned har jeg flere leietakere som forsømmer å betale sin leie. Jeg må da gå gjennom prosessen med å få lovlig beskjed, legge inn rettslige forhandlinger i retten, betale domstolsavgifter, vente flere måneder for en rettsdato å dukke opp - alt mens du betaler boliglån på eiendommen og ikke mottar en krone fra leietakere .”

Bryter det hele ned

Så, hvordan ser alt dette ut på en måned til måned?

Ferguson ga dette eksempelet på hvilke typiske utgifter som kunne se ut på en enhet i et forstadsområde i Colorado som leier for $ 1500 i måneden:

Boliglån: $ 750 per måned

Skatter: $ 100 til $ 500 per måned

Forsikring: $ 50 til $ 150 per måned

HOA avgifter: opptil $ 500 per måned (gjelder kun for hans condos, som er en del av en huseiereforening)

Vedlikehold: $ 75 til $ 300 per måned

Ledige stillinger: $ 75 til $ 225 per måned

"Når du legger alle disse kostnadene i ligningen," Ferguson oppsummerer, "de månedlige utgiftene kommer til $ 1.050 - $ 2.425 i måneden for $ 1500 i måneden i leie."

Richards ga denne sammenbruddet av en av hans eiendommer i Minneapolis:

Eiendomsskatt: $ 300 per måned

Leie lisens: $ 100 per måned

Ovn sertifisering: $ 25 per måned

Forsikring: $ 100 per måned

Bøter / inspeksjonsoverensstemmelse / bykostnadsbudsjett: $ 200 per måned

"På denne eiendommen samler jeg $ 1200 / måned," sier han. "Minus de ovennevnte utgiftene, som etterlater meg $ 525 for å betale boliglån, vedlikehold, omsetning, osv. Samtidig gjør regjeringen $ 400 per måned og øker mange av mine andre kostnader."

Mens Richards ønsker at han kan belaste mindre for noen av sine utleie, blir hans hender ofte bundet av utgifter som er utenfor hans kontroll. "Tanken om at en utleier er" rik "så derfor vil spise alle disse kostnadene er absurd," sa han ærlig.

"Han eller hun er i virksomhet for å tjene penger. Eventuelle utgifter vil bli overført til leietaker i form av høyere leie. Siden vi alle er i samme båt, vil jeg ikke pris meg selv ut av markedet. Jeg ville mye hellere betale mindre for en god leietaker og ville derfor gjerne senke leien min hvis de ovennevnte kostnadene ikke var en del av ligningen. "

Din sving: Leietakere, gjør dette at du ser på din leiebetaling forskjellig? Utleiere, er det noen andre utgifter du vil legge til i denne listen? Hvis du har tenkt på å bli utleier, gjør disse tallene deg til å revurdere?

Kelly Gurnett er freelance blogger, forfatter og redaktør som kjører bloggen Cordelia Calls It Quits, hvor hun dokumenterer hennes forsøk på å kvitte seg med livet av de tingene som ikke har betydning og fokusere mer på ting som gjør. Følg henne på Twitter @ CordeliaCallsIt.